Regio West-Brabant Extranet

Wachtwoord vergeten?
Login Sluiten
Print

Bouwberaad West-Brabant

In het jaarlijkse Bouwberaad West-Brabant worden kennis en ervaring uitgewisseld, woononderwerpen uit de Regionale Agenda Wonen West-Brabant besproken en op actuele woonthema’s samengewerkt. Alle bij de woningmarkt betrokken marktpartijen en gemeenten uit de regio West-Brabant worden hiervoor uitgenodigd. De voorzitter is Petra Lepolder, wethouder gemeente Steenbergen.

 

Bouwberaad 30 juni 2016

Regio West-Brabant Bouwberaad 2016: samenwerking werkt

 

 

Stef Blok en Maxime Verhagen dagen de West-Brabantse regio uit

 

De minister vond het een mooie, typisch Nederlandse naam: Werkendam. ‘Klinkt als handen uit de mouwen en voeten in de klei.’ Stef Blok van Wonen & Rijksdienst was eregast van het West-Brabantse Bouwberaad en hij legde helder uit hoe de bouwsector, 3,5 jaar geleden nog in het slop, nu weer vooruit kan. De woningwet aangescherpt, de aflossingsvrije hypotheek aan banden gelegd en de corporaties terug naar hun kerntaak. Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland, riep de gemeenten op om zich flexibeler op te stellen, zodat de bouwcapaciteit gelijk opgaat met de woningbehoefte en nieuwe projecten sneller gerealiseerd worden.

 

Deelnemers uit verschillende disciplines

Het openingswoord was voor gastheer wethouder Machiel de Gelder van Werkendam. Hij vertelde over Fort Altena, één van de 60 forten van de Hollandse Waterlinie. Ooit gebouwd om de weg van Gorinchem naar Breda te beschermen, bieden fort en loodsen nu een karakteristieke congreslocatie, veel ruimer en comfortabeler dan de ‘bulten in het gras’ vanaf de snelweg doen vermoeden. Ongeveer 130 vertegenwoordigers van bouwen en wonen in West-Brabant wisten op donderdagmiddag 30 juni deze locatie te vinden voor de jaarlijkse bijeenkomst van het Bouwberaad West-Brabant. Dit jaar weer meer deelnemers uit verschillende disciplines. Bestuurders en ambtenaren, vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurderbelangenverenigingen, aannemers, bouwers, architecten, projectontwikkelaars, adviseurs, makelaars, bankiers en investeerders, ze waren allemaal afgekomen op het aantrekkelijke programma. Met inleidingen van ondermeer minister Stef Blok en voorzitter van Bouwend Nederland Maxime Verhagen en met gevarieerde workshops. Natuurlijk kwamen de deelnemers ook om het netwerk te onderhouden en te verdiepen. Want bouwen en wonen doe je, aldus een van de conclusies van het beraad, vooral door samen op te trekken en samen aan de slag te gaan.

 

 

 

 

 

 

 

 

Flexibiliteit van huren

De focus van dit Bouwberaad lag op de vrije huur sector, een sector in de woningmarkt, die aldus de inleiders, nogal onderbelicht is. De corporaties behartigen de sociale en de makelaars de koopsector, maar daartussen is er eigenlijk niets. Of zoals een aanwezige makelaar zei: ‘Huur is in Nederland een ondergeschoven kindje, een soort restcategorie.’ Maar er zit verandering in de lucht, want steeds meer mensen waarderen de flexibiliteit van huren. Omdat ook werk, relaties en woonplaats in toenemende mate flexibel zijn. Daarnaast vinden investeerders vastgoed voor verhuur een aantrekkelijke belegging met een stabiel rendement. Vermogensbeheerder Peter Appeljan van Syntrus Achmea Real Estate & Finance schetste wat trends. In 2016 is naar schatting 5,5 miljard euro investeringsgeld beschikbaar voor de woningmarkt. Een belangrijk deel komt van buitenlandse investeerders. Tegelijk groeit het aantal huishoudens de komende jaren met zo’n 800.000, veelal alleenstaanden en ouderen. Die nieuwe huishoudens zoeken flexibiliteit en een woonomgeving met veel voorzieningen. De grote steden zijn daarop goed voorbereid, een derde van de verhuisbewegingen gaat dan ook richting de Grote Vier en driekwart richting de 27 grote steden.

 

Veel ideologie, weinig actie

Het woord mismatch viel regelmatig tijdens dit Bouwberaad. Mismatches tussen de behoefte van de nieuwe huishoudens en de bestaande woningvoorraad, en tussen de bouwcapaciteit en het bouwtempo. Eveneens is er een mismatch tussen inkomens en woonlasten. In een helder betoog beschreef minister Blok hoe de volkshuisvesting er 3,5 jaar geleden uitzag: ‘Veel ideologie, weinig actie’. Twee grote problemen hadden de woningmarkt in het slop gebracht, aldus de minister. Huizen die gekocht werden met te hoge, aflossingsvrije hypotheken (120 tot 140% van de waarde) en de wilde avonturen en mislukte projectontwikkeling van woningcorporaties. De minister vertelde dat Nederland wereldkampioen is als het gaat om sociale huurwoningen. Eén op de drie huishoudens woont daarin terwijl Nederland één van de rijkste landen is. En dan nog zijn er lange wachtlijsten. De ongeveer 600.000 scheefwoners vormen een probleem voor de doorstroming. Goedkope scheefwoners zijn moeilijk te verleiden om te verhuizen, de groep dure scheefwoners neemt toe en raakt steeds verder in financiële problemen. Een sociale huurwoning is immers lang niet altijd een goedkope woning. Door deze situatie is de vrije huursector in Nederland heel klein, zeker in vergelijking met omliggende landen.

 

Kansen en obstakels voor samenwerking

Aangezien nu het momentum is, aldus de inleiders van de bijeenkomst, moeten betrokken partijen met elkaar aan de slag: gemeenten, corporaties, projectontwikkelaars en investeerders. Aan het eind van het plenaire gedeelte, spraken zij met moderator Paul Vermeulen over kansen en obstakels van samenwerking. Als obstakels werden genoemd: de grondprijzen die gemeenten (kunstmatig) hoog houden, de lange procedures om bestemmingsplannen te wijzigen, de ‘investeringsstaking’ van de corporaties, (term van Maxime Verhagen), de zoektocht van investeerders naar ‘laaghangend fruit’: projecten die snel een goed rendement opleveren en het feit dat kleine investeerders en middeninkomens niet of nauwelijks vertegenwoordigd zijn in het overleg tussen gemeenten en woningcorporaties. Petra Lepolder, voorzitter van het Bouwberaad en wethouder van Steenbergen vond het daarom des te opmerkelijk dat in West-Brabant de partijen elkaar wel weten te vinden. Bij dit Bouwberaad waren veel grote en kleine investeerders aanwezig om plannen te bespreken en afspraken te maken.

 

Branding van de regio

De kennisuitwisseling en discussie werden stevig doorgezet in de vier workshops in twee ronden. Een van de workshops ging in op de wisselwerking tussen particuliere en sociale huursector . In West-Brabant is de verhouding tussen vraag en aanbod voor huurhuizen niet slecht, maar een belangrijk deel van de woningen van de coöperaties moet nog worden geliberaliseerd oftewel aan de sociale huursector onttrokken. Volgens Kees van Harten van Capital Value zijn institutionele beleggers vooral geïnteresseerd in nieuwbouw, terwijl de kleinere beleggers juist veel belangstelling hebben voor bestaande bouw. West-Brabant is best een geliefde regio, maar een beetje meer promotie kan geen kwaad. Ook in de workshop ‘Investeerders verleiden’ werd aandacht gevraagd voor branding. Een regio profileren als een aantrekkelijk merk met sterke, onderscheidende eigenschappen. Joep Arts van de Stec Groep vertelde hoe de provincie Friesland in nauwe samenwerking met de gemeenten 10 mooie projecten heeft geselecteerd om in een bidbook te presenteren aan investeerders. ‘Dagelijks worden investeerders overspoeld met projecten’ aldus Arts: ‘Ongeveer 5% komt door de selectie. Een gerichte aanpak kan dan het verschil maken.’

 

Concrete innovaties

Pierre Hobbelen van woningcorporatie Thuisvester zocht in zijn workshop naar nieuwe samenwerkingskansen. Zijn uitgangspunt: ‘de wensen van de huidige woonconsumenten binden de partijen. We gaan niet uit van ons aanbod, maar van hun vraag.’ Hobbelen deed een paar suggesties voor meer samenwerking: een marktplaats met daarop een bundeling van het aanbod, uitwisselen en afstemmen van de plannen voor de huursector en een gezamenlijk onderzoek. Tijdens de workshop werd de aanvullende suggestie gedaan om commerciële partijen te betrekken bij het overleg tussen gemeenten en corporaties over de prestatieafspraken. In een andere workshop werd specifiek ingezoomd op de kleine kernen. Zij lijken er door de trek naar de stad en de hang naar grote nieuwbouwprojecten wat bekaaid vanaf te komen. In deze sessie kwamen drie concrete innovaties aan de orde waarvan juist kleine kernen kunnen profiteren. Zoals de aanpak van het Huurfonds, een samenwerking van kleine beleggers die bij voorkeur investeert in kleinschalige projecten in de vrije huursector. Het Huurfonds is actief in Zeeland en West-Brabant. Daarnaast de mogelijkheden van CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap), toegelicht door Egbert Kalle van Stiching Droomwonen Brabant. Een CPO is al veel toegepast voor koopwoningen, maar wordt nu ook uitgewerkt voor hybride vormen (koop en huur) en is in ontwikkeling voor huurwoningen. In een CPO bepalen de leden hoe hun woningen eruit gaan zien en zijn ze zelf verantwoordelijk voor de exploitatie. Volgens Kalle worden in CPO’s ‘de kosten uitgerekend tot het laatste dubbeltje.’

Ten slotte vertelde Rik Hulsman van Volker Wessels over het concept ‘Morgen Wonen’. In de fabriek gemaakte elementen worden op locatie geassembleerd. Zo zijn energieneutrale huizen van hoogwaardig materialen snel en flexibel te bouwen. Bij de bouw komt geen afval vrij en bij de ontmanteling van de huizen kunnen de elementen op een andere plek worden hergebruikt. Het bouwbedrijf werkt met dit concept samen met gemeenten, woningcorporaties en beleggers en sluit aan bij de wensen van duurzaamheid, snelheid en flexibiliteit.

 

Inspiratie en creativiteit

Begrijpelijk dat de terugkoppeling aan het eind van dit Bouwberaad een rijke oogst opleverde. ‘Goede concrete voorbeelden om te delen binnen de organisatie’, ‘Zin om samen te gaan werken met verschillende partners’, ‘Met andere gemeenten een pool vormen om in nieuwe woonwensen te voorzien’, ‘Meer ontmoetingspunten als deze organiseren om elkaar te leren kennen en samen plannen te maken’. Dat waren zomaar een paar reacties om de tevredenheid, inspiratie en energie te illustreren. Paul Vermeulen en Petra Lepolder waren blij met de reacties en complimenteerden de deelnemers voor hun creativiteit. Wethouder Johan de Beer van de gemeente Zundert vatte zijn ervaringen met het Bouwberaad zo samen: ‘We zijn met z’n allen door een crisis gegaan, maar zien nu dat de creativiteit weer terugkomt. Onderling vertrouwen moet groeien: we hebben vorig jaar leidende principes afgesproken en die in praktijk gebracht. De basis is gelegd om samen verder te gaan, kennis te delen en projecten aan te pakken. De tijd is er rijp voor.’

De sfeer van samenwerking en dynamiek was voelbaar onder de deelnemers en kon worden geconcretiseerd op de kaartjes die de bezoekers na afloop konden invullen en afgeven bij de organisatie. Bouwstenen voor het Bouwberaad van 2017.

 

Tekst: Marianne Dagevos

Foto's: Teus Admiraal

 

 

 

 

 

 

Samenvatting

In het jaarlijkse Bouwberaad West-Brabant worden kennis en ervaring uitgewisseld, woononderwerpen uit de Regionale Agenda Wonen West-Brabant besproken en op actuele woonthema’s samengewerkt.

Contact

Ewelina Joosen

Secretaris Bouwberaad

T. (076) 502 72 31

E. ewelina.joosen@west-brabant.eu

 

Anne-Marie van Dun

Projectassistent Bouwberaad

T. (076) 502 72 07

E. anne-marie.vandun@west-brabant.eu